Preguntas frecuentes

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Certificaciones de Eficiencia Energética.

 

Si tienes dudas sobre los certificados energéticos, así como calificaciones y recomendaciones para la mayor eficiencia, en esta sección encontrarás amplia información relacionada con ello.

¬ŅQu√© es una certificaci√≥n energ√©tica? ¬†Es un procedimiento para certificar energ√©ticamente los edificios o partes de un edificio existente (aqu√≠ se incluyen viviendas, oficinas y locales). Surge a trav√©s de la aprobaci√≥n del Real Decreto 235/2013 de 5 de abril, sobre Eficiencia Energ√©tica, seg√ļn exigencia de la UE.

¬†El Real Decreto obliga a poner a disposici√≥n de los compradores o usuarios de los edificios o unidades de √©ste, un Certificado de eficiencia energ√©tica, que constar√° de la calificaci√≥n energ√©tica del edificio, vivienda, local u oficina, conteniendo informaci√≥n objetiva sobre las caracter√≠sticas energ√©ticas, consumos, prestaciones y posibles mejoras de la eficiencia energ√©tica del inmueble.¬

 El certificado de eficiencia energética incluye una calificación del inmueble (niveles desde A a G) e información objetiva sobre las características energéticas, emisiones, consumos, prestaciones y posibles mejoras en cuanto a ahorro energético.

¬ŅPara qu√© sirve? La finalidad √ļltima es la promoci√≥n de la eficiencia energ√©tica (y las inversiones en ahorro de energ√≠a). Mediante la emisi√≥n del certificado energ√©tico, se informa a los compradores y usuarios de los inmuebles de las caracter√≠sticas energ√©ticas de los mismos, sus consumos, sus prestaciones y sus posibles mejoras. ¬ŅEn qu√© consiste la certificaci√≥n energ√©tica? A trav√©s de un estudio pormenorizado del inmueble, se obtiene una calificaci√≥n del mismo (desde el nivel A al nivel G), conteniendo un certificado con la calificaci√≥n energ√©tica obtenida. Tal certificado se debe remitir a la administraci√≥n auton√≥mica correspondiente y quedar√° en posesi√≥n del propietario del inmueble. La certificaci√≥n energ√©tica contiene informaci√≥n objetiva sobre las caracter√≠sticas energ√©ticas, consumos, prestaciones y posibles mejoras en cuanto a ahorro energ√©tico del inmueble. Una buena calificaci√≥n necesariamente aumentar√° el valor de un inmueble en un futuro inmediato. ¬ŅA partir de cu√°ndo ser√° necesario? Ser√° necesario en cualquier transacci√≥n de vivienda o local comercial (venta/alquiler) a partir del 1 de junio del a√Īo 2013. ¬ŅQui√©n debe realizar el encargo? El encargo lo debe realizar el propietario del inmueble. Seg√ļn el Art√≠culo 5.1 del Real Decreto 235/2013 sobre Eficiencia Energ√©tica: ‚ÄúEl promotor o propietario del edificio o de parte del mismo, ya sea de nueva construcci√≥n o existente, ser√° el responsable de encargar la realizaci√≥n de la certificaci√≥n de eficiencia energ√©tica del edificio, o de su parte, en los casos en que venga obligado por este real decreto. Tambi√©n ser√° responsable de conservar la correspondiente documentaci√≥n‚ÄĚ. ¬ŅPuedo alquilar/vender mi vivienda sin el Certificado Energ√©tico? No, a partir de la entrada en vigor del Real Decreto, seg√ļn el Art√≠culo 11.1.: ‚ÄúLa etiqueta se incluir√° en toda oferta, promoci√≥n y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o unidad del edificio‚ÄĚ. ¬ŅQu√© validez tiene? El Certificado de Eficiencia Energ√©tica tendr√° una validez m√°xima de 10 a√Īos. ¬ŅQui√©n lo puede realizar? En el Art√≠culo 8.2. se expone: ‚ÄúEl certificado de eficiencia energ√©tica de un edificio existente ser√° suscrito por t√©cnicos certificadores que est√©n en posesi√≥n de la titulaci√≥n acad√©mica y profesional habilitante para la realizaci√≥n de proyectos de edificaci√≥n o de sus instalaciones t√©rmicas, o de la certificaci√≥n energ√©tica, elegidos libremente por la propiedad del edificio‚ÄĚ (o parte del mismo). Se entiende, por tanto, que pueden realizarlo los Arquitectos, Arquitectos T√©cnicos, Ingenieros Industriales e Ingenieros Industriales T√©cnicos. ¬ŅQu√© pasa si no certifico energ√©ticamente mi inmueble? Seg√ļn el R.D. 235/2013, Cap√≠tulo V, R√©gimen sancionador. Art√≠culo 18. Infracciones y sanciones.

“El incumplimiento de los preceptos contenidos en este procedimiento b√°sico, se considerar√° en todo caso como infracci√≥n en materia de certificaci√≥n de la eficiencia energ√©tica de los edificios y se sancionar√° de acuerdo con lo dispuesto en las normas de rango legal que resulten de aplicaci√≥n.

Adem√°s, el incumplimiento de los preceptos contenidos en este procedimiento b√°sico que constituyan infracciones en materia de defensa de los consumidores y usuarios de acuerdo con lo establecido en los apartados k) y n) del art√≠culo 49.1 del texto refundido de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, se sancionar√° de acuerdo con lo establecido en el cap√≠tulo II del t√≠tulo IV del texto refundido citado.”

¬ŅQU√Č ES LA VALORACI√ďN?

La legislaci√≥n espa√Īola, al establecer las normas que deben seguir las sociedades de tasaci√≥n, define: El valor de mercado de un bien como el precio m√°s probable al que podr√≠a venderse, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente (sin vinculaci√≥n con el vendedor) en una determinada fecha, bajo la hip√≥tesis de que el bien se hubiera ofrecido p√ļblicamente en el mercado, que ninguno de las dos partes tiene un inter√©s personal o profesional en la transacci√≥n ajeno a la propia compraventa, que las condiciones del mercado permitieran disponer del mismo de una manera ordenada y que se dispusiese de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta. Se trata de una definici√≥n acorde con las normas de valoraci√≥n internacionalmente aceptadas y, como se puede observar, est√° sujeta a diversas hip√≥tesis. Ello obedece a que el valor de cualquier bien puede variar dependiendo de qu√© sea lo que se pretende estimar. As√≠, y tomando como punto de partida esa definici√≥n, podr√≠amos observar que la misma no nos sirve para, por ejemplo, saber: ¬ŅCu√°nto nos costar√≠a reponer ese bien si, por alguna raz√≥n, se destruyese √≠ntegramente? Para conocer ese coste tendr√≠amos que calcular lo que se llama el valor de reemplazamiento o reposici√≥n, es decir, los gastos que ser√≠an necesarios para construir en ese momento un inmueble de las mismas caracter√≠sticas. ¬ŅCu√°nto obtendr√≠a el vendedor que pone a la venta el bien? Para calcularlo habr√≠a que descontar del precio m√°s probable de venta los impuestos que tendr√≠a que pagar por venderlo o los gastos que soportar√≠a al ponerlo en el mercado (por ejemplo, como es muy habitual, a trav√©s de una agencia). ¬ŅCu√°l ser√≠a el precio si el vendedor tuviera una necesidad apremiante de vender el bien? Esa operaci√≥n la llamar√≠amos liquidar el bien y, al hacerlo, con seguridad, el vendedor estar√≠a dispuesto a obtener menos dinero que si dispone de un plazo razonable para realizar una venta ordenada, es decir, esperar al mejor comprador. ¬ŅCu√°l ser√° el precio de mercado previsible del bien dentro de unos a√Īos? En este caso, es seguro que la estimaci√≥n ser√° m√°s imprecisa que al decir lo que vale hoy y, adem√°s, el valorador deber√° tener un buen conocimiento de las tendencias del mercado local correspondiente (es decir, el de la localidad donde est√© ese bien) y eliminar del precio actual cualquier factor, de oferta o de demanda, que considere que no va a existir en el futuro para ese tipo de bien. En Espa√Īa, las sociedades de tasaci√≥n al valorar los bienes que se tasan, siguiendo las normas previstas para el mercado hipotecario, tienen que estimar de manera prudente el valor m√≠nimo que ser√≠a m√°s cercano al que podr√≠a alcanzar el inmueble en un futuro. Para ello deben considerar la posibilidad futura de comerciar con el bien, tener en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo, las condiciones de mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasaci√≥n y sus usos alternativos correspondientes, y excluir los elementos especulativos del valor (que son aquellos que proceden de comportamientos que tratan de beneficiarse a corto plazo con las fluctuaciones del precio , o con las expectativas de cambio del uso o de la edificabilidad, o con otros factores extraordinarios no sostenibles en el futuro). Como decimos, ese valor, que en Espa√Īa y la UE se llama valor hipotecario, puede ser distinto al de mercado en un momento determinado sobre todo si lo que se est√° produciendo, y se espera que siga pasando, es una ca√≠da en el precio de mercado. Y lo mismo ocurrir√≠a con muchas otras finalidades (las que tengan efectos fiscales, las propias de una subasta, de una expropiaci√≥n urban√≠stica, etc.) para las que puede servir una valoraci√≥n. En definitiva, la valoraci√≥n no tiene porqu√© ser la misma seg√ļn la finalidad para la que la solicite el cliente que la pide a una sociedad de tasaci√≥n; √©sta adaptar√° su metodolog√≠a a la petici√≥n del cliente y deber√° explicarle con la mayor transparencia la naturaleza del valor que est√° estimando con su tasaci√≥n y los l√≠mites de la misma. Sea como sea, la valoraci√≥n, para cualquier finalidad, debe ser siempre realizada por un valorador capacitado y experto. En Espa√Īa, la gran mayor√≠a de las valoraciones est√°n a cargo de las sociedades de tasaci√≥n, sujetas a una regulaci√≥n muy rigurosa.

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PARA QU√Č SIRVE?

Las tasaciones se pueden pedir para muchas cosas, pero quiz√°s la m√°s importante de todas es la que coincide con la petici√≥n de un pr√©stamo hipotecario dirigida a adquirir una vivienda. A ella nos referiremos a continuaci√≥n, aunque haciendo notar que las tasaciones tambi√©n se suelen pedir para valorar los inmuebles de las empresas, en especial de las entidades financieras (entidades bancarias, compa√Ī√≠as de seguros, fondos de inversi√≥n inmobiliaria), para valorar patrimonios personales (en herencias por ejemplo), para conocer el valor de las aportaciones no dinerarias a las empresas, etc. Para conseguir una garant√≠a adecuada de un pr√©stamo hipotecario, las entidades bancarias deben¬†pedir una tasaci√≥n y en el mercado hipotecario espa√Īol, eso suele exigir que una empresa especializada, una sociedad de tasaci√≥n homologada por el Banco de Espa√Īa , estime cu√°l es el valor que puede alcanzar la vivienda, local o industria que se va a hipotecar. Si el banco pretende que el pr√©stamo sirva como garant√≠a de t√≠tulos hipotecarios que (bonos, c√©dulas o participaciones) va a colocar entre inversores de renta fija, el valor de tasaci√≥n del inmueble limitar√° el importe del pr√©stamo. En el caso de las viviendas ese l√≠mite ser√° el 80% del valor de tasaci√≥n. No obstante, en otros casos, el banco puede conceder cr√©ditos que superen esos l√≠mites. Las valoraciones que las sociedades de tasaci√≥n realizan de cara a la concesi√≥n de pr√©stamos hipotecarios deben respetar muchas normas, la mayor parte de las cu√°les se encuentran en una Orden Ministerial de 2003, pero lo m√°s importante de esas normas es lo siguiente: ‚ÄĘ Por una parte obligan a que la tasaci√≥n proporcione para cada inmueble un valor prudente del mismo a largo plazo, el conocido como valor hipotecario, aunque sea menor que el precio de mercado en el momento de la valoraci√≥n (ver pesta√Īa de Qu√© es la valoraci√≥n). Con ello se pretende que las garant√≠as de que disponen los pr√©stamos hipotecarios sean s√≥lidas y duraderas, dando seguridad a los inversores que adquirir√°n los t√≠tulos hipotecarios que emitan las entidades bancarias. ‚ÄĘ Tambi√©n tratan de establecer m√©todos de valoraci√≥n rigurosos. ‚ÄĘ Y, finalmente, pretenden favorecer la comprensi√≥n, por parte de los clientes, de los criterios seguidos por los profesionales que han hecho la valoraci√≥n. Para ello, los informes de tasaci√≥n tienen que incluir necesariamente ciertos datos sobre la vivienda (superficie de la vivienda; situaci√≥n; estado de conservaci√≥n; etc) y las razones (precio del m2 en la zona; expectativas de aumento o disminuci√≥n del precio; etc.) que se tienen en cuenta para fijar su valor. Los informes de tasaci√≥n tienen una validez de pocos meses pero eso no indica que no hayan tratado de estimar el valor hipotecario de la vivienda en el momento en que se hizo la tasaci√≥n, sino que si la tasaci√≥n se hubiera hecho pasados esos meses es muy probable que no hubiera sido la misma porque la realidad del mercado y sus expectativas de variaci√≥n podr√≠an haber cambiado. Lo anterior no puede tratarse de extra√Īo si se piensa que los valores de aquellos bienes con cotizaci√≥n diaria en mercados profundos, como las acciones negociadas en las bolsas, cambian de valor todos los d√≠as. Por eso es muy imprudente pensar que los valores de tasaci√≥n pueden representar el verdadero valor de los bienes pasados un cierto tiempo desde su estimaci√≥n. Otros aspectos importantes de la contrataci√≥n de un pr√©stamo hipotecario pueden apreciarse en la guia hipotecaria elaborada por la Asociaci√≥n Hipotecaria Espa√Īola.

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OTRAS PREGUNTAS FRECUENTES

¬ŅQui√©n debe correr con el coste de la tasaci√≥n de un bien que va a servir de garant√≠a de un pr√©stamo hipotecario?

Eso depende de la pol√≠tica del banco al que se solicita el cr√©dito. Normalmente, los bancos suelen repercutir ese coste en el cliente, es decir, si quiere obtener el pr√©stamo hipotecario le obligan a obtener una tasaci√≥n. No obstante, el banco podr√≠a pedirla para s√≠ mismo, o hacerla el mismo, en cuyo caso no podr√≠a repercutir su coste al cliente. En el caso de que los gastos de tasaci√≥n corran por cuenta del cliente, √©ste tiene derecho a recibir una copia √≠ntegra del informe de tasaci√≥n, o el original si la operaci√≥n no llega a formalizarse y, en todo caso, la factura del servicio prestado por la sociedad de tasaci√≥n. En cualquier caso, el cliente tiene derecho a conocer la identidad de los profesionales seleccionados y el precio de la tasaci√≥n. Desde hace ya bastantes a√Īos, la Ley establece que las entidades de cr√©dito, incluso aquellas que dispongan de servicios propios de tasaci√≥n, deber√°n aceptar cualquier tasaci√≥n de un bien

aportada por el cliente, siempre que sea certificada por una sociedad de tasaci√≥n homologada por el Banco de Espa√Īa y no est√© caducada. Naturalmente, la entidad de cr√©dito podr√° realizar las comprobaciones que estime convenientes de la tasaci√≥n presentada por el cliente y, en cualquier caso, decidir si concede o no el cr√©dito, pero que no podr√° cobrarle nada al cliente por dichas comprobaciones.

¬ŅC√≥mo debe hacerse la tasaci√≥n de una vivienda que va a servir de garant√≠a de un pr√©stamo hipotecario?

Una vez elegida la sociedad de tasación (por el cliente o por el banco) que va a llevarla a cabo, la empresa designará a un tasador, que debe ser un arquitecto, superior o técnico y que, previamente a enviarlo a ver el piso, habrá obtenido ciertos datos sobre sus características, ya sea por medio del catastro, del registro de la propiedad o de la información que el propio cliente, o el banco al que se haya pedido el crédito, le hayan proporcionado. El arquitecto designado por la sociedad de tasación visitará la casa por dentro, comprobará su superficie, calidad, estado de conservación y demás características físicas que influyan en su posible valor. El tasador también analizará el mercado de la zona (pidiendo información, consultando datos oficiales y de otros expertos, etc.) para una vivienda de características comparables y, con esa información y la que le pueda proporcionar sobre ese mercado la sociedad de tasación, emitirá un informe estimando el precio que puede alcanzar esa vivienda si se vende en condiciones de mercado. Ese informe, tras ser validado por el servicio de control que tiene su empresa, se entrega al cliente o a quien éste diga. Ese control lo deben ejercer profesionales de la valoración con amplia experiencia que cuenten, además, con todos los procedimientos de control que les da la empresa a partir del conjunto de tasaciones que realice y de datos que obtenga. Con el control, la empresa se asegura de que el tasador que ha hecho el informe cumple con las normas aplicables a la valoración y con los estándares de calidad y rigor valorativo comunes a toda la empresa.

¬ŅQui√©n es responsable de una mala tasaci√≥n? Lo es, en primer lugar, la sociedad de tasaci√≥n que la firma y factura y, en segundo lugar, el tasador que ha hecho el informe correspondiente, por la parte que sea de su exclusiva responsabilidad (por ejemplo los datos resultantes de la inspecci√≥n ocular de la vivienda, como la superficie, su calidad, estado de conservaci√≥n, orientaci√≥n, etc.). Pero no se piense que se puede considerar mala una tasaci√≥n por el hecho de que, si se hizo, por ejemplo, en octubre de 2007, casi en el punto m√°s alto de los precios durante el boom inmobiliario pasado, hoy el precio de la vivienda sea un 33% menor que aquel valor; y es que esa ha sido la evoluci√≥n de muchos de los precios de la vivienda.

 

 

¬ŅQu√© ventajas tiene hacer el proyecto con un arquitecto?

Cada problema espacial tiene varias soluciones posibles, no todas igual de ventajosas. Cuando las posibilidades se eval√ļan antes de comenzar la construcci√≥n puede haber ahorros importantes de recursos y tiempo. Los arquitectos estamos entrenados para proponer r√°pidamente varias posibilidades y evaluarlas.

¬ŅLos proyectos dise√Īados por un arquitecto son m√°s caros?

Esta es una duda frecuente, la verdad es que cualquier equivocación o cambio, una vez que empieza la obra, es más cara que el proyecto. Haciendo un proyecto con un profesional con experiencia tienes de ver y analizar varias posibilidades o respuestas distintas a tu necesidad de manera que tu decisión está basada en datos concretos antes de comenzar la obra. Esto mantiene los costos bajo control.

¬Ņ S√≥lo vale la pena un arquitecto si me proyecto es¬†muy grande o lujoso?

Debido a que¬†generalmente solamente las personas de alto poder adquisitivo contratan los servicios de un arquitecto,¬†es frecuente que nos asocien con proyectos costosos y de lujo.¬ La calidad del dise√Īo no depende del costo de los materiales ni del tama√Īo del edificio. Muchas veces el uso eficiente del espacio disponible y la utilizaci√≥n creativa de materiales sencillos logra ahorros importantes.

¬ŅCu√°l es la diferencia entre un plano y un proyecto?

Un proyecto es una ventana al futuro, una proyección de lo que podría ser el edificio. Esta visión se presenta en un plano. Nuestro trabajo no es solamente dibujar los plano, sino evaluar las posibilidades y encontrar las mejores.

¬ŅPor qu√© no incluyen los c√°lculos estructurales y de instalaciones en los proyectos?

Los c√°lculos de estructura e instalaciones las realizan profesionales especializados con los que trabajamos en equipo. Para muchas construcciones sencillas estos c√°lculos no son necesarios y los constructores tienen la experiencia necesaria para trabajar sin ellos. Si en un caso son necesarios podemos suministrar este servicio.

¬ŅEl estilo de mi casa lo definen los arquitectos?

Creemos que el estilo y las caracter√≠sticas particulares de cada casa debe ser escogido por sus propietarios. De acuerdo a lo que requiera cada uno, podemos dise√Īar solo la distribuci√≥n, o tambi√©n sugerir materiales y acabados o asesorar en el estilo m√°s adecuado.

¬ŅPor qu√© los honorarios no se calculan por m2?

Para muchos casos peque√Īos el √°rea de construcci√≥n no hace una diferencia significativa en la cantidad de trabajo necesario ni en la cantidad de planos que se van a producir. Como creemos en la eficiencia y en cuidar los bolsillos de nuestros clientes no parece justo asociar nuestros honorarios al √°rea de construcci√≥n. Por eso preferimos los honorarios por hora de trabajo.

¬ŅC√≥mo es la din√°mica de trabajo?

Cada caso y clientes son particulares, pero el proceso para asegurar la total satisfacción no lo es. Por eso proponemos servicios bien definidos, cada uno adaptado a ciertas necesidades. La unidad de medida no son los metros cuadrados sino las horas de dedicación. Buena parte de estas horas se invierten en interactuar con el cliente para entender correctamente sus requerimientos.

¬ŅQu√© pasa si no nos gusta el dise√Īo?

Aunque el proceso está pensado para adaptarnos todo lo posible a las necesidades y gustos de nuestros clientes, no podemos garantizar la total satisfacción. El pago final no depende de la aceptación de los planos, sino que estos se entreguen correctamente terminados.

¬ŅTienen modelos de casas para mostrarnos?

Podemos mostrar nuestro portafolio de trabajos, pero creemos que cada caso es diferente y meceré atención particular, por eso no tenemos casas tipo.

¬ŅUstedes se desplazan a la zona donde est√° el terreno o la obra?

Creemos que las herramientas de comunicación de las que disponemos en la actualidad nos ayudan a entender los lugares sin tener que trasladarnos a ellos, y en parte por ello podemos ofrecer servicios asequibles.

¬ŅEs indispensable tener planos del terreno?

Cuanto m√°s detallado y confiable sea el levantamiento topogr√°fico o los planos de la vivienda a remodelar, mejores son las posibilidades de que el dise√Īo final se pueda construir sin problemas y sin necesidad de cambios. Si el cliente est√° dispuesto a asumir el riesgo de tener que modificar el proyecto m√°s adelante, podemos trabajar con medidas aproximadas. Tambi√©n podemos suministrar el servicio de levantamiento de planos.